Как пользоваться ботом

С чего начать

Первый вход занимает полминуты: согласие на обработку данных и номер телефона. Дальше открывается меню со всеми инструментами.

Как пройти

1. Нажмите «Запустить» или отправьте команду /start.
2. Прочитайте согласие на обработку персональных данных и нажмите «✅ Согласен, войти».
3. Нажмите кнопку «📱 Отправить номер»: Telegram подставит ваш номер сам, вводить руками не нужно.
4. Откроется меню. Если доступ оплачен, работают все инструменты. Если нет, включается демо с несколькими бесплатными запусками.

Важно: отправляйте только свой номер и только кнопкой, так бот убедится, что это вы. Подходят номера любой страны.

Что получите

Главное меню со всеми инструментами. Вернуться в него можно в любой момент командой /menu.

Парсер объектов

Собирает свежие объявления аренды коммерческой недвижимости с Авито и Циан под ваши критерии, чтобы не искать вручную по десяткам вкладок.

Когда применять

На старте поиска помещения: быстро увидеть, что есть на рынке в нужном городе и бюджете.

Как пройти, 10 шагов

1. Город: только название, например Самара.
2. Рядом с каким местом искать: адрес или ориентир, либо «весь город».
3. Радиус вокруг адреса кнопкой: 500 м, 1 км, 3 км, 5 км или весь город.
4. Метро: название станции (Москва и Петербург) или «не важно».
5. Максимальная ставка за всё помещение, ₽ в месяц (0 без ограничения). Если знаете только ставку за м², напишите её: бот пересчитает по площади.
6. Площадь от, м²: одним числом.
7. Площадь до, м²: одним числом, не диапазоном «90-200».
8. Этаж кнопкой: только первый или любой.
9. Вход: только с улицы или не важно.
10. Отделка: только с отделкой или не важно.

Если ничего не нашлось, почти всегда виноваты фильтры, а не рынок. Снимите «только 1 этаж», «только с улицы» и «с отделкой», в метро напишите «не важно», проверьте, что ставка указана за месяц, а площадь одним числом. Продажи и готовый арендный бизнес бот отсеивает сам.

Что получите

Карточки объектов: площадь, этаж, цена и цена за м², адрес с расстоянием до выбранной точки и ссылка на объявление. До 10 самых свежих, ближние выше. Число запросов ленты в сутки ограничено, чтобы хватало всем.

Анализ собственника

Оценивает риск сделки по профилю собственника и подсказывает, как вести переговоры и что закрепить в договоре.

Когда применять

Перед звонком или встречей с собственником.

Как пройти

Опишите сделку одним сообщением: кто собственник (компания или частное лицо, чем занимается), сколько у него помещений, контакт напрямую или через посредника, обременения, как он относится к субаренде, параметры объекта и желаемые условия.

Не указывайте ФИО и телефоны собственника или посредника: для оценки риска это не нужно.

Что получите

Уровень риска 🟢 🟡 🔴 с объяснением, тактику переговоров, пункты для договора и фразы для разговора. При высоком риске бот объяснит, почему лучше отказаться и что искать в следующем объекте.

Калькулятор окупаемости

Считает первоначальные вложения, ежемесячную прибыль после налога и срок окупаемости. Точной формулой, без ИИ.

Когда применять

Оценить экономику объекта до входа в сделку: сколько вложить, сколько зарабатывать, за сколько окупится.

Как пройти, 6 шагов и налог

1. Ставка собственнику за всё помещение, ₽ в месяц.
2. Обеспечительный платёж, ₽ (0, если нет).
3. Арендные каникулы, мес (0, если нет).
4. Затраты на ремонт, ₽.
5. Сдаваемая площадь, сумма всех частей, м².
6. Валовый доход от всех субарендаторов, ₽ в месяц.
7. Кнопкой: форма налога, УСН 6% или 15%.

Коммуналку калькулятор не учитывает: её платят субарендаторы. Если в боте заданы нормы локации, бот дополнительно спросит трафик и число квартир рядом и проверит, реалистична ли ставка.

Что получите

Вложения на старте, чистую прибыль в месяц после налога, срок окупаемости и доходность за год.

Стресс-тест сделки

Прогоняет сделку по плохим сценариям: простой, неполная загрузка, рост ставки, дорогой ремонт. Показывает прибыль за год и за весь срок договора после налога.

Когда применять

До подписания договора: проверить запас прочности сделки.

Как пройти, 7 шагов и налог

1. Ставка собственнику, ₽ в месяц.
2. Доход со всех субарендаторов при полной загрузке, ₽ в месяц.
3. Число субарендаторов.
4. Арендные каникулы, мес.
5. Затраты на ремонт, ₽.
6. Срок договора, мес (60 это 5 лет).
7. Индексация ставки в год, %.
8. Кнопкой: форма налога.

Прогоните несколько объектов и сравните, у какого запас прочности выше.

Что получите

Сценарии с точными суммами и вердиктом «выживает», «на грани» или «не выживает», сравнение ремонта с арендными каникулами, влияние индексации. Сверху вердикт ИИ и 2-3 совета, как снизить риск.

Деление помещения

Подбирает, как выгодно разделить помещение под нескольких субарендаторов: размечает зоны на плане, предлагает бизнес под каждую зону, считает доход и прибыль. Ставка субаренды: ставка собственника плюс 50%.

Когда применять

Когда взяли большое помещение и решаете, на сколько частей и подо что его делить.

Как пройти, 5 шагов и план

1. Город.
2. Тип объекта кнопкой: отдельное здание, первый этаж жилого дома, бизнес-центр или ТЦ.
3. Общая площадь, м².
4. Ставка собственника за 1 м² в месяц, ₽ (0, если считать не нужно).
5. Количество входов.

Затем пришлите фото плана с размерами или нажмите «Пропустить». С планом бот уточнит способ деления, число частей и как развести арендаторов: отдельные входы, тамбур или коридор.

Вход отмечайте только красной стрелкой. Другие цвета бот не видит. От входа зависит всё деление: ближняя к входу зона самая проходная, дальние подходят бизнесу, которому поток не так важен. Результат бота: черновик, а не проект. Санузлы, окна и несущие стены он не видит, границы доведите по месту.

Что получите

Картинку с зонами, рекомендации по бизнесу для каждой зоны и расчёт дохода и прибыли по зонам.

Авто-КП

Собирает инвестиционное предложение по объекту в PDF на 11 слайдов: цифры, локация, денежные потоки на 3 года, риски, контакты.

Когда применять

Показать объект инвестору или собственнику: продать долю, привлечь партнёра, презентовать готовый арендный бизнес.

Как пройти

Вставьте ссылку на объявление Авито, и часть полей заполнится сама, или заполните вручную. Затем ответьте на вопросы: название, город, адрес, площадь, цена, статус помещения, ставка, коммуналка, формат бизнеса, ваши контакты.

В КП рядом стоят две доходности: валовая, «как считает продавец», и чистая, «что реально у инвестора» после расходов и налога. Это сразу вызывает доверие.

Что получите

PDF на 11 слайдов: обложка с ключевыми цифрами, суть объекта, локация, аренда, денежные потоки на 3 года, юридическая чистота, риски, страхование, экономика сделки, план действий, контакты.

Обработка фото

Усиливает фото объекта: дорисовывает людей и вывеску, показывает ремонт и деление внутри или накладывает плашки с цифрами.

Когда применять

Сделать фото привлекательнее для объявления или презентации.

Как пройти

Выберите режим: люди, вывеска, ремонт и деление внутри или плашки. Для вывески напишите текст, для интерьера опишите задумку, для плашек ответьте на 6 коротких вопросов. Затем пришлите фото как изображение.

Людей, вывеску и интерьер дорисовывает ИИ и может исказить детали: берите как идею. Плашки накладываются кодом точно, без ИИ.

Что получите

Обработанное фото. Для плашек несколько вариантов оформления на выбор.

Помощник в переписке

По сообщению субарендатора даёт готовый ответ с учётом данных объекта: ответ на вопрос, уточняющие вопросы и приглашение на показ.

Когда применять

Переписываетесь с потенциальными арендаторами, и нужен быстрый грамотный ответ.

Как пройти

Выберите объект или добавьте новый: название и описание (адрес, площадь, ставка, особенности). Можно без контекста. Затем пришлите сообщение арендатора.

Опишите объект один раз, дальше бот сам подставляет эти данные во все ответы по нему.

Что получите

Готовый текст ответа и 1-3 подсказки: что выяснить, на чём сделать акцент, как назвать цену.

Проверка договора

Проверяет договор аренды или субаренды на риски: расторжение, индексация, штрафы, депозит, условия выхода, право на субаренду и чего в договоре не хватает.

Когда применять

Перед подписанием, чтобы увидеть скрытые риски заранее.

Как пройти

Выберите тип: договор с собственником или договор субаренды. Пришлите договор файлом Word (DOCX) или вставьте текстом.

PDF бот не принимает: пришлите Word или скопируйте текст. Это проверка-ориентир, а не юридическая консультация: перед подписанием покажите договор юристу.

Что получите

Отчёт: красные флаги с цитатами пунктов, спорные места, чего не хватает и что попросить изменить.

Учёт коммуналки

Делит общий счёт между субарендаторами по счётчикам и процентам из договоров и готовит тексты с суммами каждому арендатору и собственнику.

Когда применять

Каждый месяц, чтобы честно распределить коммуналку.

Как пройти

Один раз настройте объект: название, дни напоминаний и по каждому субарендатору имя, процент, счётчики электричества и воды с тарифами и начальными показаниями. Каждый месяц вводите общий счёт от управляющей компании и текущие показания.

Бот сам напомнит в нужные дни собрать показания и отправить их собственнику. Прошлые показания автоматически становятся базой следующего месяца.

Что получите

Сводку расчёта и готовые тексты: каждому субарендатору его сумма, собственнику показания.